國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體穩(wěn)定，一線城市新建房?jī)r(jià)同比漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市漲幅均回落。具體來(lái)看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，第三季度銷售數(shù)據(jù)連續(xù)小幅反彈，與去年基數(shù)走低直接相關(guān)。當(dāng)前融資收緊對(duì)行業(yè)供需雙方形成制約，房企以價(jià)換量現(xiàn)象增多，市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)。四季度房企可能加大促銷沖刺業(yè)績(jī)，銷售額增速或有所回升，但是否形成實(shí)質(zhì)性反彈還有待觀察。

　　穩(wěn)房?jī)r(jià)效果凸顯

　　從環(huán)比看，9月份70城新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅微升，二手住宅銷售價(jià)格漲幅基本持平，凸顯“穩(wěn)定”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬介紹，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上月為持平。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，9月份，一線城市環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，二三線城市則總體持平。值得注意的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城區(qū)的人才購(gòu)房政策略有放松，或會(huì)使后續(xù)購(gòu)房需求繼續(xù)釋放，進(jìn)而帶動(dòng)上述地區(qū)房?jī)r(jià)反彈。

　　“70城房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為53個(gè)，相比8月份的55個(gè)減少2個(gè)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，受近期房屋交易市場(chǎng)降溫等影響，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)作相對(duì)減少，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量開始增加。9月份是各類房企各城市積極降價(jià)促銷階段，在一定程度上促使房?jī)r(jià)漲幅收窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有12個(gè)城市采取不同程度的降價(jià)做法。

　　在53個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市中，南寧是9月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅最大的城市。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這與南寧近期購(gòu)房需求積極釋放，尤其是部分投資投機(jī)需求進(jìn)入有關(guān)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)管控會(huì)有進(jìn)一步升級(jí)的可能。從同比漲幅看，大理漲幅居首位，西安終結(jié)此前連續(xù)9個(gè)月漲幅排名第一的狀態(tài)，預(yù)計(jì)西安房?jī)r(jià)管控壓力將有所減少。

　　房貸穩(wěn)中微漲體現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)向

　　10月21日，全國(guó)銀行業(yè)同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)顯示，1年期LPR為4.2%，5年期以上LPR為4.85%，均與上次報(bào)價(jià)持平。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新一期《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》顯示，10月份，64個(gè)城市首套房貸款利率水平在最新公布的5年期以上LPR基礎(chǔ)上，平均加點(diǎn)78BP。具體來(lái)看，4個(gè)一線城市平均加點(diǎn)30bp，22個(gè)二線城市加點(diǎn)77bp，38個(gè)三四線城市加點(diǎn)84bp。一線城市加點(diǎn)較小，與上海市場(chǎng)加點(diǎn)為負(fù)有關(guān)；三四線城市加點(diǎn)較高，與當(dāng)前三四線城市房?jī)r(jià)熱度略大于一二線城市有關(guān)，也體現(xiàn)了房貸政策收緊導(dǎo)向。

　　報(bào)告顯示，64個(gè)城市中，南寧、洛陽(yáng)等城市加點(diǎn)較高，與當(dāng)前上述城市房?jī)r(jià)漲幅較高有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南寧和洛陽(yáng)是70城中房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅排名第一和第二的城市，其中南寧已連續(xù)兩個(gè)月排名第一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述城市房貸利率較高，體現(xiàn)了房貸市場(chǎng)因城施策、分類調(diào)控的導(dǎo)向。

　　夏丹認(rèn)為，LPR新政對(duì)房貸利率水平的直接影響不大。9月全國(guó)首套房和二套房平均貸款利率分別為5.51%和5.83%，基本保持與之前持平的水準(zhǔn)，穩(wěn)中微漲，各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況平穩(wěn)過渡。此外，樓市調(diào)控不放松也表現(xiàn)為房企外部融資渠道依舊偏緊，9月份國(guó)內(nèi)貸款同比增速下滑，房企境內(nèi)債和信托發(fā)行金額同、環(huán)比均出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)四季度房企債券和信托融資規(guī)模可能繼續(xù)縮水。

　　人才引進(jìn)不等于放松調(diào)控

　　今年來(lái)，頻繁發(fā)布的人才引進(jìn)政策成為影響各區(qū)域房?jī)r(jià)的重要因素。近日，又有一城放松外地人才購(gòu)房政策。三亞發(fā)布人才引進(jìn)新政顯示，實(shí)際引進(jìn)并在三亞工作但尚未落戶的各類人才（包括全日制大專及以上學(xué)歷人才），實(shí)際引進(jìn)并在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才且其家庭成員均在海南無(wú)房的以及柔性引進(jìn)的各類高層次人才且聘期在3年以上且已在海南服務(wù)1年以上的，本人可申請(qǐng)購(gòu)買1套住房。而此前，非海南戶籍居民需要繳納2-5年不等的社?；蚣{稅證明后才可買房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月以來(lái)，已有超過30城發(fā)布了人才引入政策，2019年全國(guó)累計(jì)已有超過150城發(fā)布了人才政策，與2018年同期相比上升超過40%。市場(chǎng)總體平穩(wěn)將是主流，但部分區(qū)域也有可能在年末出現(xiàn)波動(dòng)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前上海臨港新片區(qū)、南京六合、天津?yàn)I海和寶坻、廊坊燕郊等都針對(duì)相關(guān)人才購(gòu)房進(jìn)行松綁。上述政策屬于人才引進(jìn)政策，不是直接的限購(gòu)政策松綁，但客觀上確實(shí)有松綁的效應(yīng)。

　　不過，也不必高估人才引進(jìn)政策對(duì)于樓市的促進(jìn)作用。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似做法或許會(huì)成為后續(xù)各地在限購(gòu)政策上微調(diào)的一種方向，針對(duì)特定人才進(jìn)行微調(diào)的可能性較大，但不意味著房地產(chǎn)調(diào)控全面放松。

　　9月份全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布依舊密集。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布48次，前9個(gè)月合計(jì)發(fā)布415次。張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控原則是亂必調(diào)，漲幅過高必然加碼，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求。當(dāng)前調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，樓市已現(xiàn)平穩(wěn)跡象。

　　來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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