想買房的深圳人們，深圳公積金買房利好來(lái)了！

　　繼11月11日，深圳住房公積金管理中心發(fā)布異地公積金轉(zhuǎn)入深圳實(shí)現(xiàn)全程線上辦理后，11月30日，又再次發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住房公積金繳存提取等業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》。

　　其中提到，職工申請(qǐng)辦理異地購(gòu)房提取住房公積金業(yè)務(wù)的，僅限于購(gòu)買在廣東省內(nèi)或者職工及其配偶戶籍所在地的住房。這意味著，今后在廣東省內(nèi)或戶籍所在地買房均可提取深圳公積金了。

　　1、公積金政策調(diào)整了什么？

　　這次所擬的新規(guī)主要就異地購(gòu)房提取、其他住房消費(fèi)提取、繳存基數(shù)認(rèn)定、零余額賬戶清理、欠繳執(zhí)法投訴等規(guī)定進(jìn)行了補(bǔ)充完善。

　　具體來(lái)看，重點(diǎn)內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：

　　零余額賬戶集中封存，滿兩年未使用將被銷戶

　　對(duì)于部分離深職工的公積金賬戶長(zhǎng)期處于不再繳存和使用狀態(tài)，新規(guī)明確該賬戶封存滿2年，且2年內(nèi)未發(fā)生過(guò)繳存行為，也沒(méi)有單位辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)的，深圳市公積金中心可以將該賬戶轉(zhuǎn)移至集中封存戶進(jìn)行管理。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)移至深圳市公積金中心集中封存戶滿2年，且近2年內(nèi)未發(fā)生繳存、提取公積金等行為的零余額賬戶，公積金中心可以對(duì)其進(jìn)行銷戶處理。

　　辦理其他住房消費(fèi)提取，須在深有房

　　在現(xiàn)行公積金提取政策中，規(guī)定職工不滿足購(gòu)房提取、還貸提取、租房提取條件的，每月可以申請(qǐng)?zhí)崛≡吕U存額的40%，用于支付物業(yè)費(fèi)等其他住房消費(fèi)。

　　為進(jìn)一步規(guī)范其他住房消費(fèi)提取行為，此次新規(guī)擬明確職工需在本市范圍內(nèi)有住房（含商品住房、政策性住房或保障性住房）的前提條件，提取額度和提取方式都不作調(diào)整。其余條件中如“職工依舊無(wú)需提供任何證明材料”等仍不變。

　　職工在省內(nèi)或戶籍地購(gòu)房，方可提取深圳公積金

　　為落實(shí)房住不炒，新規(guī)對(duì)異地購(gòu)房提取范圍予以規(guī)范，深圳繳存職工在廣東省內(nèi)或職工及其配偶戶籍所在地購(gòu)買住房的，方可辦理異地購(gòu)房提取業(yè)務(wù)，購(gòu)買其他范圍住房的將暫停受理。

　　其次，職工家庭在規(guī)定范圍外購(gòu)房，但是在深圳無(wú)房產(chǎn)的，仍然可以通過(guò)各自助服務(wù)渠道全程在線辦理租房提取業(yè)務(wù)，每月可提取月繳存額的65%支付房租。

　　以上這些新規(guī)，變化最大的便是最后一點(diǎn)：職工在省內(nèi)或戶籍地購(gòu)房，方可提取深圳公積金。

　　在此前，根據(jù)深圳過(guò)去公積金提取的政策，異地購(gòu)房提取需滿足2個(gè)條件：深圳市外購(gòu)房；購(gòu)房發(fā)票或契稅稅票開(kāi)具時(shí)間為三年以內(nèi)。從這里可以看出，此前“深圳市外”的定義是比較模糊的，或存在在廣東省外進(jìn)行異地購(gòu)房、違規(guī)使用公積金的現(xiàn)象，此次深圳政策堵住了這個(gè)漏洞。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策對(duì)于深圳住房公積金的使用形成了略收緊的政策，具有積極的意義，有助于防范違規(guī)使用公積金的現(xiàn)象出現(xiàn)。尤其是近期深圳又出現(xiàn)了“打新”和“代持”的現(xiàn)象，所以客觀上說(shuō)近期市場(chǎng)確實(shí)有躁動(dòng)。所以深圳此次公積金政策也是釋放了政策略收緊、繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向。

　　2、多地實(shí)行公積金一體化

　　今年以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市群、都市圈在公積金一體化方面簽署相關(guān)協(xié)議，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)互貸等。這不僅提高了資源利用效率，也順應(yīng)了人才等要素自由流動(dòng)的需求。并且以城市群、都市圈為組團(tuán)的公積金一體化，成為公積金異地互認(rèn)的一個(gè)重要特征。

　　具體來(lái)看：

　　成渝兩區(qū)初建公積金一體化

　　今年3月，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈住房公積金一體化發(fā)展座談會(huì)召開(kāi)，兩地間初步建立了跨區(qū)域轉(zhuǎn)移接續(xù)和互認(rèn)互貸機(jī)制，職工可更加便捷跨區(qū)域使用住房公積金貸款。

　　長(zhǎng)三角住房公積金一體化

　　8月20日，上海市、浙江省、江蘇省、安徽省住建部門共同簽署了《長(zhǎng)三角住房公積金一體化戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，并發(fā)布了首批一體化實(shí)施項(xiàng)目，包括長(zhǎng)三角公積金異地貸款繳存使用證明項(xiàng)目和長(zhǎng)三角購(gòu)房提取異常警示項(xiàng)目。比如，繳納蘇州公積金的市民，在長(zhǎng)三角三省一市購(gòu)買住房后，可以提取蘇州的公積金，用于還長(zhǎng)三角其他地區(qū)的住房商業(yè)貸款，一年可以提取兩次。

　　20城簽署住房公積金公約，公積金互認(rèn)互貸成趨勢(shì)

　　9月25日，長(zhǎng)江中游城市群省會(huì)城市武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌與“觀察員”城市黃石、岳陽(yáng)、九江、黃岡、株洲、撫州、咸寧等20個(gè)城市共同簽署《長(zhǎng)江中游城市群住房公積金管理中心合作公約》，就發(fā)展住房公積金異地個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)寬住房公積金異地互認(rèn)互貸范圍達(dá)成了共識(shí)。

　　為何今年多個(gè)城市群或都市圈密集地推動(dòng)公積金一體化？

　　從區(qū)域一體化的角度來(lái)看，城市群或都市圈往往存在中心城市房?jī)r(jià)較高的情況，隨著軌道交通使通勤變得更為快捷，一部分人選擇在工作地鄰近的城市購(gòu)房居住，這本身已經(jīng)是一種市場(chǎng)化行為，對(duì)于大城市的人口疏解有重要意義。而公積金異地互認(rèn)互貸，讓這一類群體更好地享受到公積金福利，客觀上也相當(dāng)于增強(qiáng)了中心城市的輻射作用。

　　3、深圳公積金“松口”

　　將利好灣區(qū)城市？

　　一般而言，一個(gè)地方有多少人繳存公積金，每人繳存多少公積金，既反映了該地的城鎮(zhèn)化水平和發(fā)展速度，又映射了人口的購(gòu)房需求和購(gòu)買力，給房地產(chǎn)企業(yè)的投資提供引導(dǎo)。

　　通過(guò)對(duì)比2019年主要城市的住房公積金年報(bào)情況發(fā)現(xiàn)，截止2019年末，四個(gè)一線城市的實(shí)際繳存住房公積金人數(shù)最多，上海、北京、深圳、廣州位列全國(guó)前四，分別為883萬(wàn)人、799萬(wàn)人、665萬(wàn)人、480萬(wàn)人。這也側(cè)面說(shuō)明了一線城市對(duì)人口就業(yè)的吸引力比較強(qiáng)勁，尤其是北上深三大城市。

　　其次，從個(gè)人住房公積金貸款余額占繳存余額的比例（可作為“住房公積金利用率”）來(lái)看，南通、無(wú)錫、大連、泉州、重慶、合肥6個(gè)城市的公積金利用率超過(guò)了100%。說(shuō)明這幾個(gè)城市的市民買房積極性普遍較高，可能與長(zhǎng)三角已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了公積金可跨城使用的政策有關(guān)。

　　再看深圳，公積金利用率僅高于石家莊，其公積金利用率明顯偏低。主要是深圳房?jī)r(jià)太高，很多職員買不起房，導(dǎo)致所繳納的公積金根本沒(méi)有機(jī)會(huì)用來(lái)買房；其次是深圳的開(kāi)發(fā)商普遍少有公積金貸款購(gòu)房這一舉措。因?yàn)楣e金貸款審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不利于回籠資金。因此，開(kāi)發(fā)商更愿意購(gòu)房者付全款或使用回款相對(duì)較快的商業(yè)貸款。

　　也正因?yàn)樯钲诠e金使用率極低，僅為65.3%，有將近三分之一的公積金富余。新規(guī)所提出“職工可以申請(qǐng)深圳的公積金購(gòu)買廣東省內(nèi)和職工與職工配偶戶籍所在地的房子”，恰好可以盤(pán)活公積金賬面上的資金，讓其獲得更充分的利用，為深圳疏解購(gòu)房需求。

　　另外，還可以讓深圳的資金轉(zhuǎn)移到大灣區(qū)和內(nèi)地其他城市，為其樓市注入更多的能量。尤其是東莞、惠州、中山、珠海等臨深城市，利好樓市的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　為什么會(huì)這么推論呢？我們不妨通過(guò)貸款額度來(lái)對(duì)比一下，深圳個(gè)人的最高貸款額度是50萬(wàn)，家庭的額度是90萬(wàn)；二線城市的公積金貸款額度，一般在六七十萬(wàn)；灣區(qū)等其他三四線城市普遍在三四十萬(wàn)。對(duì)比灣區(qū)其他三四線城市，深圳可貸的公積金額度明顯要高出很多。其次深圳貸款利率也普遍低于灣區(qū)其他城市。目前中山首套商業(yè)貸款利率多為5.05%，惠州首套貸款利率多為5.5%，而深圳公積金首套貸款利率為3.25%。臨深商貸與深圳公積金對(duì)比，深圳公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)太過(guò)明顯。

　　再對(duì)比深圳的高房?jī)r(jià)，臨深城市的房?jī)r(jià)可謂“洼地”，夸張地說(shuō)，90萬(wàn)再加少少首付都可以分分鐘買下一套臨深城市的房子了。這難道不是對(duì)臨深樓市的利好嗎？

　　當(dāng)然，此次政策收緊，對(duì)于在深務(wù)工的輸出大省，比如湖南，湖北，江西等影響可能較小。

　　4、小結(jié)

　　今年以來(lái)，多個(gè)城市逐漸形成公積金互認(rèn)互貸的合作模式，并且以城市群、都市圈為組團(tuán)的公積金一體化，成為公積金異地互認(rèn)的一個(gè)重要特征。從住房公積金互認(rèn)互貸的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，不僅有利于人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，也增大了公積金制度自身的吸引力，對(duì)公積金制度擴(kuò)面有好處。

　　而深圳這一次的公積金“松口”政策，既能減輕公積金流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定公積金貸款市場(chǎng)，保障剛需利益，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供良好的金融支持環(huán)境。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)外溢購(gòu)房人群提供一定的提取支持，有助于城市群，特別是廣東省省內(nèi)城市之間的共同發(fā)展。

　　注：相關(guān)資料源于深圳住房公積金管理中心及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)平臺(tái)

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