商住公寓房，真的不建議買。建議題主落戶上海，上海單身戶籍也可以買。

先帶題主看一下上海限購政策：

單身情況分析：

上海限購政策：本地家庭2套，外地家庭1套

限購總體原則：僅指上海的70年產(chǎn)權(quán)住宅，全國不同城市房產(chǎn)互不影響。

再說說為什么不建議買商住公寓，就是那種產(chǎn)權(quán)只有四五十年的房子。

對于商住兩用的公寓房，我以為經(jīng)過了這么些年的市場教育，以及市面上各種大小V的“洗腦”，大家對它的觀點會很一致：“堅決不能買”。

但沒想到最近接連有三個人問我要不要買公寓房，這讓我意識到不懂公寓房的人不在少數(shù)。

這三個人一個是沒有上海房票。

一個是在手頭有一些積蓄，但在上海買不起第2套房，就想買公寓房投資。

一個是手里預(yù)算不高，問我買一個工作附近的loft還是買一個偏遠(yuǎn)地區(qū)的住宅。

這三個人可以說是高度概括了商住公寓的目標(biāo)群體：沒有房票或預(yù)算不高的年輕人，手頭有一些閑錢但不夠買房的投資客。

還有人問我臨港的公寓房能不能買，拜托，都跑到臨港了，還要買公寓房？

實際上，基本上所有的住宅都比公寓房要好。

相比住宅，酒店式公寓有這么幾個大問題：

一、屬于商業(yè)辦公產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限一般40-50年，比如項目2013年拿的地，如果40年產(chǎn)權(quán)，那么今年就只剩33年。

二、續(xù)期問題：公寓到期后會面臨一筆不小的續(xù)期費用，要根據(jù)土地價格進(jìn)行補(bǔ)繳，而住宅目前是免費續(xù)期的。

三、落戶、學(xué)區(qū)問題：酒店式公寓不是住宅，買來不能落戶、不能上學(xué)。

四、貸款問題：酒店式公寓不能辦理住房按揭貸款，更不能用公積金，杭州這邊是首付五成起，利率上浮1.1倍-1.2倍。

五、使用費用問題：酒店式公寓采用商水商電，比一般民用水電費貴多了，還不通煤氣，物業(yè)費也是正常住宅的兩倍以上。

最最嚴(yán)重的，是交易稅費問題：酒店式公寓不像住宅，交易稅費極高，包括：

增值稅=差價的5%

附加稅=差價的0.55%

印花稅=總價的0.05%

土地增值稅=差價的×30%到60%

個人所得稅=差價的20%

契稅=總價的3%

印花稅=總價的0.05%

也就是說賣出后差價的50-80%是全部要繳稅的！加上總價3%的契稅，賣出時差價幾乎是全部被稅費吃掉的！

這就是為什么我一直不讓大家不要買酒店式公寓的原因。

普通商住買不如租，年輕人千萬別讓一套商住堵住你未來資產(chǎn)增值的坦途。

我是平米紀(jì)老板，交大三寶爸，上海升學(xué)及房產(chǎn)專家。通過科學(xué)規(guī)劃、房產(chǎn)購置及教育路徑，每年幫助多個上海家庭落好戶、買好房、進(jìn)名校。

有很多上海落戶、房產(chǎn)以及升學(xué)問題，可以和我聊聊。