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1、什么是二手房住房按揭貸款？
個人在購買售房人（具有房屋產(chǎn)權證、能在市場上流通交易）的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請的貸款。
2、二手房住房按揭有哪些類別？各定義是什么？
1）商業(yè)貸款：住房商業(yè)貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款，具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。
2）公積金貸款：住房公積金貸款的全稱是個人住房擔保委托貸款，它是指住房資金管理中心，運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低，另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。
3)組合貸款：組合貸款，是指符合個人住房按揭貸款條件的借款人同時繳存了住房公積金，在申請按揭貸款的同時，向銀行申請個人住房公積金貸款。在購買商品房時，既有個人住房公積金貸款也有銀行按揭貸款的，便是“個人住房組合貸款”。
3、哪些銀行可以做二手房住房按揭貸款？
商業(yè)銀行均可以。備注：商業(yè)銀行是指所有操作人民幣業(yè)務的銀行；中國人民銀行是行政機構，屬于非商業(yè)銀行
4、什么是LPR利率？
貸款市場報價利率（LPR）是指：由18家報價行完成報價后，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心計算得出并發(fā)布的利率，包括1年期和5年期以上兩個期限檔次。自2019年8月20日起，LPR于每月20日（遇節(jié)假日順延）9點30分在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站公布。
5、目前二手房房貸五年期以上LPR利率是多少？
當前LPR利率為4.65，目前上海首套可執(zhí)行的LPR最低利率為4.65。二套LPR利率執(zhí)行為5.25。LPR利率每月20日公布。公積金利率為3.25。
注：
1）二套住宅商業(yè)貸款為LPR+60個基點，公積金上浮10%；
2）商住房利率執(zhí)行最少為LPR+60個基點。
6、貸款的流程是什么？
面簽-評估-家庭住房情況查詢-補件-件齊-送審-批貸-出抵押材料-過戶-出產(chǎn)證及抵押證-放款材料遞交銀行-銀行放款（具體時間看銀行額度情況）。
7、商業(yè)貸款的貸款年限如何計算？
1）與房齡有關：一般要求房齡在30年內(nèi)；最長貸款年限計算：貸款年限+房齡＜50年；注：各銀行間有差異，如：工商銀行的最長貸款年限計算方式為“70年-房齡”（孰低原則），同時滿足貸款年限+客戶年專業(yè)提升服務拼搏成就業(yè)績6齡不超過70歲；
2）與借款人年齡有關：一般可到65周歲；最長貸款年限計算：貸款年限+借款人年齡<70 周歲；
3）最長不超過30年（商業(yè)用房最長貸款年限10年）。以上三點同時滿足，以貸款年限短的為準。
8、什么是征信？
征信是專業(yè)化的、獨立的第三方機構為個人或企業(yè)建立信用檔案，依法采集、客觀記錄其信用信息，并依法對外提供信用信息服務的一種活動，它為專業(yè)化的授信機構提供了一個信用信息共享的平臺。
9、征信包括哪些信息？
1）個人基本信息：身份信息（包括出生日期、婚姻狀況、學歷等）、配偶信息、居住信息、職業(yè)信息；
2）信息概要：信息提示（共有幾筆貸款，幾張信用卡）、逾期及違約信息概要（所有貸款逾期的總數(shù)統(tǒng)計）、授信及負債信息概要；
3）信貸交易信息明細：貸款及信用卡五年內(nèi)的還款記錄明細；
4）公共信息明細：養(yǎng)老保險金繳存記錄（沒有的話則不體現(xiàn)）；
5）查詢記錄：查詢記錄匯總及明細，包括查詢時間、查詢原因、查詢機構；
6）報告說明：對征信的說明；
7）編制說明：征信中特殊符號說明。
10、征信報告特殊符號如何解讀？
/：表示未開立帳戶；
*：表示本月沒有還款歷史，還款周期大于月的數(shù)據(jù)用此符號標識，還款頻率為不定期，當月沒有發(fā)生還款行為的，或開戶當月不需要還款的。
N：正常（借款人按時歸還該月應還金額的全部）；
1：表示逾期1-30天；
2：表示逾期31-60天；
3：表示逾期61-90天；
4：表示逾期91-120天；
5：表示逾期121-150天；
6：表示逾期151-180天（不含）；
7：表示逾期180天及以上。
D：擔保人代還；
Z：以資抵債；
C：結清
G：結束
11、征信中常提到連3累6如何解釋？
1）連3：一般是指個人貸款中，客戶連續(xù)3個月沒有還款，大于60天小于90天。
2）累6：逾期不還款時間小于30天的，征信上顯示為“1”，累計有6個“1”的。
12、什么是工資流水？
工資卡打印出來、體現(xiàn)交易往來信息的，有工資字樣或者有正常的固定收入的流水。銀行的工資流水單是證明借款人每月有正常的固定收入和保證按時扣貸款的保證，主要是考察借款人的第一還款來源穩(wěn)定性及負債能力。辦理貸款時借款人可以帶工資卡、身份證到該工資卡歸屬地的銀行網(wǎng)點，申請打印工資流水單。
13、如何從流水上判定什么是工資，什么是獎金？
1）流水上出現(xiàn)“工資”字樣的就是每月的工資，一般都是每月的固定日期發(fā)放，出現(xiàn)“獎金”“津貼”等字樣的就是獎金，獎金可能是不定期發(fā)放，有的是一個季度或一年發(fā)放一次；
2）除上述內(nèi)容以外的，固定日期有固定金額入賬，可判定為工資收入；注：在辦理貸款時最好標注出來，利于銀行人員判定。
14、什么是收入證明？
指單位出具的一張加蓋單位公章（或人事章）的證明，證明月薪或者年薪多少同時證明在該公司的在職時間，在辦理貸款時證明其資質以及還款能力。特殊說明：除了單位公章或人事章之外，浦發(fā)銀行，招商銀行，交通銀行也認可“財務章”（圓形的財務章認可，方狀的章不認可）。
15、收入證明中需要體現(xiàn)哪些內(nèi)容？
名字、任職職位、任職年限、月薪或年薪、單位地址、聯(lián)系方式（座機）及聯(lián)系人、蓋公章（或人事章）。
16、為什么要求收入證明是還款額的2倍？
貸款銀行在辦理貸款時，會考慮其還款能力，還要考慮保證其平時正常生活的開銷所需，證明貸款申請人有足夠的還款能力、以降低風險，所以要求收入證明是還款額的2倍。
注：
1）這里的還款額是指包含本次貸款和其他負債的還款額。
2）建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等收入證明可以減去公積金月繳額，收入證明=月供*2-公積金月繳額。
17、商業(yè)貸款基礎要求有哪些？
1）貸款人年齡在18-65周歲；
2）必備貸款資料：①上海市居民提供身份證、戶口薄，結婚證或離婚證、離婚協(xié)議，未成年子女出生證明（若有）；②外省市居民提供身份證、戶口薄，結婚證或離婚證、離婚協(xié)議，未成年子女出生證明（若有），63個月滿60個月的社保或者稅單（補交不算在內(nèi)）；③境外人士提供護照、就業(yè)證、稅單；④未滿18周歲需提供出生證或獨生子女證或戶口簿；
3）必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟收入，能夠提供相應的收入和資產(chǎn)證明：①收入證明由借款人所在的工作單位出具，加蓋公司公章（或人事章），加營業(yè)執(zhí)照復印件；②個體戶、私營企業(yè)、民營借款人可提供近三個月稅票或審計過的財報和營業(yè)執(zhí)照復印件；③若流水與收入不匹配，即流水不足以覆蓋月供的兩倍，可提供其它有價資產(chǎn)證明，如房產(chǎn)，存款，理財，股票，基金等。
4）具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄（原則上五年內(nèi)連3累6禁入，具體以各家銀行貸款中征信要求為準）；
5）與業(yè)主簽定有效的購房合同或購房協(xié)議；
6）支付了規(guī)定比例的首付款。
18、什么是等額本息還款法？其特點是什么？
1）定義：即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法；
2）特點：每月還款的本息和一樣，容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。
19、什么是等額本金還款法？其特點是什么？
1）定義：即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。
2）特點：每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。
20、商業(yè)貸款時，如果遇到國家調(diào)整利率，對于批貸未放款業(yè)務是否會有影響？已放款業(yè)務利率調(diào)整的時間節(jié)點是什么時候？
1）批貸未放款：執(zhí)行國家調(diào)整后利率；
2）已放款：利率次年調(diào)整時點每個銀行不同，按各家銀行規(guī)定執(zhí)行。
20、6銀行審批貸款是如何認定主貸人套數(shù)的？
1）借款人家庭名下在滬無房的，且全國范圍內(nèi)無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，本次購房申請貸款按照首套房貸款政策執(zhí)行，首付款比例不低于35%；
2）對在滬擁有1套住房的本市戶籍居民家庭或全國有過住房貸款記錄的（不論是否結清），為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，其首付款比例不低50%；對在滬擁有1套住房的本市戶籍居民家庭或全國有過住房貸款記錄的（不論是否結清），為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的，其首付比例不低于70%。
21、如何進行房屋認定？
1）首套認定：商業(yè)貸款：家庭名下在上海無房且名下無住房貸款記錄，在限購前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除；組合貸款：家庭名下在上海無房且名下無住房貸款記錄，在限購前且婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可剔除；
2）二套認定：商業(yè)貸款：家庭名下在上海有一套房或名下有一套住房貸款記錄，無論是否結清（在限購前借款人及其配偶與各自父母登記證產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除）組合貸款：家庭名下上海有一套房且人均住房面積小于37平方米或名下有一套住房貸款記錄，無論是否結清（在限購前且婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可剔除）。
22、貸款認定的標準是什么樣的？
凡有過住房貸款（含外地住房，包括商業(yè)貸款，公積金貸款，組合貸款），即使已經(jīng)結清，依然計入套數(shù)認定。
23、其他特殊情況有哪些？
已經(jīng)備案過的動遷協(xié)議、拉過網(wǎng)簽的合同計入套數(shù)認定。
23、提前還款流程是什么樣的？
預約還款-在指定扣款日前將款項存入-銀行扣款--出結清證明-取注銷材料-到交易中心注銷抵押。
24、公積金貸款準入條件有哪些？
1）在上海繳納公積金的在職職工（退休、離職的都不可以）；
2）在辦理貸款前，已連續(xù)繳存住房公積金不少于6個月；
3）在辦理貸款前，夫妻雙方都無已在受理中的住房公積金貸款或還款。
25、公積金貸款首套、二套認定標準是什么？
1）首套：家庭名下在上海無房且名下無本市公積金貸款記錄（在婚前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有1套可以剔除）；
2）二套：①家庭名下上海無住房，有1次本市公積金貸款公積金貸款記錄，但已結清；②家庭名下上海有1套住房，且人均面積小于37.2平方米，無本市公積金貸款記錄；③家庭名下上海有1套住房，且人均面積小于37.2平方米，在本市有一次公積金貸款記錄，但已結清；注：在婚前借款人與其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各自有1套可以剔除；婚前如果與父母共有多套房產(chǎn)，原則上是剔除面積大的那套；
3）限貸：①家庭名下上海有一套住房且人均住房面積大于37.2平方米；②家庭名下有2套（含）以上房產(chǎn)；③家庭名下有1套公積金貸款在還或有2套（含）以上公積金住房貸款記錄。
26、公積金的沖還貸方式有哪些？
年沖和月沖。
27、什么是年沖？周期多久？
1）年沖：是指每年一次向受托行提取住房公積金賬戶余額，一次性沖還貸款本金，并按照沖還貸后的剩余貸款本金和還款期限重新計算月還款額。一次性沖還貸后，每月的還款需要使用客戶的自有資金，不使用公積金帳戶里的錢。如是組合貸款優(yōu)先沖還公積金本金部分；
2）周期：每年的4月或9月。
28、什么是月沖？辦理方式如何？
1）月沖：是指每月直接從委托人公積金賬戶中提取用于歸還當月貸款本息的辦法。提取的公積金金額不足時，委托人應及時補足其還款金額。這種方法不僅可以沖公積金的貸款本息，而且還可以沖商業(yè)性的貸款本息；
2）辦理方式：第一個月正常扣款后，帶身份證、共同還款人關系證明及公積金賬號去辦理貸款的銀行辦理。
29、公積金復議包含哪些情況？
1）名下房產(chǎn)復議：婚前與父母共有房產(chǎn)不需要再做復議，申請貸款時提供原產(chǎn)證復印件和關系證明即可；
2）公積金繳納不連續(xù)復議：除了把預審所需要的材料帶上以外，另外需要：①社保繳納明細原件復印件（在社保中心拉?。虎诠e金繳納明細原件復印件（在公積金管理中心拉?。?；③公積金補繳清冊，勞動合同原件復印件；④單位補繳公積金的有關憑證（公司開取的），單位出具的單位調(diào)動證明原件。
29、辦理公積金貸款需要注意哪些情況？
1）還款銀行卡和收款銀行卡必須同為建設銀行或同為農(nóng)村商業(yè)銀行；
2）客戶方和產(chǎn)權方帶好所有證件到場即可。
作者：上海買房人，首發(fā)左邊公眾號右邊，從業(yè)房地產(chǎn)銷售8年，孰知交易流程，政策時事分析，專業(yè)的水平來解決的購房困惑。
