一、申請公積金貸款必要條件

1.在上海繳納住房公積金，且申請住房公積金貸款時公積金連續(xù)繳納不少于6個月；

PS：申請公積金貸款之日起往前追溯6個月，期間公積金有斷繳記錄，但已補(bǔ)繳的客戶，可申請公積金復(fù)議，復(fù)議通過后可以貸公積金貸款。

2.借款人夫妻雙方都無正在還款（使用）的公積金貸款；

二、首套公積金貸款和二套公積金貸款的認(rèn)定方式

公積金貸款和商業(yè)貸款的首套、二套判斷方式是不一樣的，具體如下

首套：

1、上海無房無貸；

PS：這里的無貸是指在上海無公積金貸款記錄，有按揭貸款記錄但無公積金貸款記錄的，公積金貸款利息算首套，商業(yè)貸款利息算二套。

2.夫妻雙方在婚前與各自父母共有的上海房產(chǎn)均不超過一套，且家庭名下無房（注意這里各自父母共有的是1套不是2套，且和是否在2011年前買入無關(guān)）。

二套：1.在上海無房，有過1次上海公積金貸款記錄。

2.在上海有1套房，人均住房面積小于37.2m，無上海公積金貸款在使用。

PS：人均住房面積每年調(diào)整，2021年最新最新政策是37.2m）

人均住房面積的計算方法：

a.夫妻雙方名下一套50m房產(chǎn)，無未成年子女：50m/2個人=25m；

b.夫妻雙方名下一套100m房產(chǎn)，有一個未成年子女：100m/3個人=33.33m；

c.夫妻雙方，太太婚前和父母一起有套100m的房子，夫妻二人名下還有套60m房產(chǎn)，有未成年孩子2個，家庭人均面積是（100m+60m）/4個人=40m。

上海的貸款政策叫認(rèn)房又認(rèn)貸，簡單來判斷就是：

a.以家庭為單位，在上海既沒有房產(chǎn)，也沒有使用公積金貸款的是首套；

b.在上海有一套房產(chǎn)，或者使用過一次公積金貸款都不是首套；

三、以下四種情況限制貸款公積金

1.人均住房面積大于37.2m；

2.在上海有2套或以上的房產(chǎn)（注意父母房產(chǎn)的去除計算）；

3.家庭為單位，有上海公積金貸款正在還款的；

4.家庭為單位，已經(jīng)使用過2次公積金貸款的（夫妻各一次就是2次）。

四、公積金貸款利率

首套：3.25%

二套：首套基礎(chǔ)上上浮10%

前面有提到有商業(yè)按揭貸款記錄但無公積金貸款記錄的，公積金貸款利息按首套計算，商業(yè)貸款利息按二套計算。

五、公積金貸款額度

1、根據(jù)上表我們判斷公積金貸款最高額度如下：

單身、首套房公積金貸款：無補(bǔ)充公積金最高可以貸50萬，有補(bǔ)充公積金最高可以貸60萬；

單身、二套房公積金貸款：無補(bǔ)充公積金最高可以貸40萬，有補(bǔ)充公積金最高可以貸50萬；

夫妻、首套房公積金貸款：無補(bǔ)充公積金最高可以貸100萬，有補(bǔ)充公積金最高可以貸120萬；

夫妻、二套房公積金貸款：無補(bǔ)充公積金最高可以貸80萬，有補(bǔ)充公積金最高可以貸100萬；

2、公積金貸款最高額度還取決于個人公積金賬戶余額：

根據(jù)上圖計算出來的數(shù)字和上表數(shù)字二者取其低。

六、公積金貸款成數(shù)

首套：首付3.5成；二套、普宅：首付5成；二套、非普宅：首付7成；

PS：首套：純公積金貸款的情況下，面積小于90平米的，首付只要2成，但是基于上海房價實(shí)在太高，從業(yè)以來實(shí)在是沒遇到過。

在這里又要說到前面提過2次的一個東西，“有商業(yè)按揭貸款記錄但無公積金貸款記錄的，公積金貸款利息按首套計算，商業(yè)貸款利息按二套計算”，在這里特別說明一下，如果商業(yè)貸款是按二套房計算的，那么公積金的首付款是和商業(yè)貸款一致的。

七、公積金貸款年限

根據(jù)房齡判斷：35年-房齡，超過30年只能貸30年，不到15年可以貸15年；

根據(jù)年齡判斷：男65年-年齡、女60年-年齡，以主貸人為標(biāo)準(zhǔn)；

PS：以上二者取其低！

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