《瞭望東方周刊》記者萬(wàn)宏蕾

　　近日，上海“五個(gè)新城”建設(shè)廣受關(guān)注。3月初，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），支持嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個(gè)新城規(guī)劃建設(shè)，明確到2035年，五個(gè)新城各集聚100萬(wàn)左右常住人口，基本建成長(zhǎng)三角地區(qū)具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。文件中最引人注意的，就是“探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策，研究完善租購(gòu)并舉、租售銜接的人才住房政策”。

　　“這意味著，五個(gè)新城未來(lái)極有可能會(huì)形成獨(dú)立的購(gòu)房政策和房地產(chǎn)模式?！睖现?cái)經(jīng)評(píng)論人孫金華告訴《瞭望東方周刊》。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自1月21日，上海樓市調(diào)控新政“滬十條”提出未來(lái)加大“五個(gè)新城”土地和商品房供應(yīng)、優(yōu)化上海土地結(jié)構(gòu)之后，上海不斷地拋出和五個(gè)新城有關(guān)的政策信息。

　　比如，1月24日，上海市長(zhǎng)龔正在政府工作報(bào)告中指出：上海將以五個(gè)新城建設(shè)為發(fā)力點(diǎn)，優(yōu)化市域空間格局。這也是“五個(gè)新城”首次寫入上海市政府工作報(bào)告。

　　1月27日，龔正在記者招待會(huì)上提到，要加快形成“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”空間新格局。其中，“新城發(fā)力”是重中之重。

　　2月18日，上海市委書記李強(qiáng)實(shí)地調(diào)研“五個(gè)新城”建設(shè)并主持召開座談會(huì)，指出推進(jìn)“五個(gè)新城”建設(shè)是上海面向未來(lái)的重大戰(zhàn)略選擇，要加快落地落實(shí)。

　　3月1日，上海召開“十四五”新城規(guī)劃建設(shè)推進(jìn)大會(huì)，進(jìn)一步明確五個(gè)新城建設(shè)目標(biāo)……

　　“這是一次前所未有的新城建設(shè)?！睂O金華說(shuō)。

　　攤開上海地圖，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五大新城宛如一串珍珠，環(huán)繞在上海中心城區(qū)周邊。新城通過(guò)軌道交通與主城區(qū)相連，又能輻射更為廣闊的長(zhǎng)三角腹地。

　　事實(shí)上，上海的新城規(guī)劃一直在動(dòng)態(tài)調(diào)整中。

　　1946年，當(dāng)時(shí)的上海市政府首次編制了完整的城市總體規(guī)劃，這也是中國(guó)大城市第一部現(xiàn)代總體規(guī)劃。當(dāng)時(shí)的《大上海都市計(jì)劃》就提出要在上海郊區(qū)周邊打造幾個(gè)重點(diǎn)衛(wèi)星城的規(guī)劃。

　　1959年，上海處在大力發(fā)展工業(yè)化城市的階段，當(dāng)時(shí)的城市規(guī)劃編制了閔行、吳涇、安亭、嘉定、松江五個(gè)衛(wèi)星城的具體規(guī)劃。

　　2001年1月，上海市出臺(tái)《關(guān)于上海市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展的試點(diǎn)意見(jiàn)》，明確提出松江新城、朱家角、安亭等九個(gè)中心鎮(zhèn)的建設(shè)。同年，《上海市城市總體規(guī)劃》確定上海市域中心城區(qū)、新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)的四級(jí)城鎮(zhèn)體系。

　　2004年11月，上海市政府發(fā)表《關(guān)于切實(shí)推進(jìn)“三個(gè)集中”加快上海郊區(qū)發(fā)展的規(guī)劃綱要》，臨港新城、嘉定新城含安亭成為城鎮(zhèn)體系中的二級(jí)城鎮(zhèn)。

　　進(jìn)入“十二五”期間，上海新城規(guī)劃調(diào)整為建設(shè)七個(gè)郊區(qū)新城，分別為嘉定新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城、金山新城和崇明城橋新城。

　　最新的《意見(jiàn)》提出，五個(gè)新城是上海推動(dòng)城市組團(tuán)式發(fā)展，形成多中心、多層級(jí)、多節(jié)點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略空間。

　　“這次新城建設(shè)與以前郊區(qū)新城有很大區(qū)別，傳統(tǒng)的新城往往是‘睡城’，也就是人口在城市中心區(qū)工作，在郊區(qū)居住，但“十四五”期間上海的五個(gè)新城，其定位是獨(dú)立城市，要實(shí)現(xiàn)職住平衡?！睆?fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)說(shuō)。

　　這就意味著，“五個(gè)新城不再是上海市中心的配套居住地，而是跳出‘上海郊區(qū)’的名頭，和長(zhǎng)三角城市群其余40多個(gè)城市一起參與城市合作與競(jìng)爭(zhēng)?！睂O金華說(shuō)。

　　目前，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯的常住人口在228萬(wàn)左右。根據(jù)規(guī)劃，到2025年，五個(gè)新城常住人口總規(guī)模達(dá)到360萬(wàn)左右，新城所在區(qū)的GDP總量達(dá)到1.1萬(wàn)億元；到2035年，5個(gè)新城各集聚100萬(wàn)左右常住人口?！霸隽靠臻g巨大”，孫金華說(shuō)。

　　這樣的背景下，五個(gè)新城的快速發(fā)展勢(shì)必需要更多人才引進(jìn)。

　　人才政策，正是此輪新城政策最大的亮點(diǎn)之一。通過(guò)縮短新城“居轉(zhuǎn)戶”年限、應(yīng)屆生落戶優(yōu)先、上海居住證專項(xiàng)等精準(zhǔn)措施，降低門檻，導(dǎo)入對(duì)口人才。與外環(huán)車牌類似，五個(gè)新城剛好都在外環(huán)外，降低落戶門檻后的戶口也被坊間戲稱為“滬C戶口”。

　　“針對(duì)定向產(chǎn)業(yè)降低落戶門檻，五大新城在招攬人才方面誠(chéng)意十足?！睂O金華分析，“可以看出，五大新城對(duì)長(zhǎng)三角人才的吸引力會(huì)很大?！?/p>

　　也有人擔(dān)心，五個(gè)新城的門檻放寬，會(huì)不會(huì)“吸血”長(zhǎng)三角區(qū)域其他城市？

　　“這種擔(dān)心大可不必?！睂O金華說(shuō)，“五個(gè)新城吸引人才的政策是非常靈活的，一方面要看職業(yè)和新城的匹配程度；另一方面政策余度比較大，如果來(lái)的人太多，自然可以通過(guò)提升門檻來(lái)調(diào)整。”

　　五大新城各有產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)：嘉定新城強(qiáng)化滬寧發(fā)展軸上的樞紐節(jié)點(diǎn)作用，重點(diǎn)發(fā)展汽車、智能傳感等行業(yè)；青浦新城承接支撐虹橋國(guó)際開放樞紐和長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)重大功能，重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流；松江新城加強(qiáng)G60科創(chuàng)走廊戰(zhàn)略引領(lǐng)作用，重點(diǎn)在智能制造裝備、電子信息等方面；奉賢新城發(fā)揮上海南部濱江沿海發(fā)展走廊上的綜合節(jié)點(diǎn)作用，重點(diǎn)發(fā)展中醫(yī)藥、美麗健康產(chǎn)業(yè)；南匯新城則要構(gòu)建集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥、航空航天等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系。

　　“定位不同，產(chǎn)業(yè)不同，崗位不同，人才政策也不同”，孫金華說(shuō)，“這就叫精準(zhǔn)吸引”。

　　比起精準(zhǔn)定位的人才政策，更多人關(guān)心的是，新政中提到的“差異化的購(gòu)房資格”到底會(huì)怎么調(diào)整？

　　對(duì)此，多位滬上房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是，“目前具體政策還沒(méi)有明確，但極有可能會(huì)參考臨港新片區(qū)的做法?！?/p>

　　2019年8月，上海市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)臨港新片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施特殊支持政策的若干意見(jiàn)》，文件明確對(duì)符合一定工作年限并承諾落戶后繼續(xù)在新片區(qū)工作兩年以上的人才，“居轉(zhuǎn)戶”由7年縮短為5年；對(duì)符合新片區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局的用人單位的核心人才，“居轉(zhuǎn)戶”由7年縮短為3年。

　　在2020年底發(fā)布的上海居轉(zhuǎn)戶優(yōu)化政策中，臨港新片區(qū)進(jìn)一步試行更為寬松的居轉(zhuǎn)戶評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，臨港新片區(qū)的“三年一倍”社保等于其他地區(qū)的“三年兩倍”社保，這一措施被坊間戲稱為“半價(jià)落戶”。

　　另外，臨港上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)非本市戶籍人才購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人，使得過(guò)去外地單身不能買房的禁令在上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)有所松動(dòng)，且社保繳納年限由5年縮至3年。

　　這意味著，“婚姻狀態(tài)和社保年限，這兩個(gè)嚴(yán)格的資格限制，在臨港新片區(qū)都得到了釋放。”孫金華說(shuō)。

　　從這個(gè)意義上，滬上房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，臨港新片區(qū)很可能是五大新城房地產(chǎn)政策的“先行示范區(qū)”。

　　“值得注意的是，未來(lái)五個(gè)新城購(gòu)房資格的放松一定是建立在工作和社保必須在五個(gè)新城內(nèi)，其他地區(qū)的人想要鉆空子很難?！睂O金華說(shuō)?！拔磥?lái)上海市中心，基本沒(méi)有太多可開發(fā)的土地資源了，接下來(lái)的10到20年，主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)都會(huì)在浦東‘金色中環(huán)發(fā)展帶’和五個(gè)新城中。”孫金華分析。

　　【鏈接：浦東“金色中環(huán)發(fā)展帶”主要聚焦“3+5”重點(diǎn)地區(qū)，即前灘中央活動(dòng)區(qū)和張江副中心、金橋副中心3個(gè)中心區(qū)，以及滬東船廠、張江集電港、御橋區(qū)域、新楊思地塊（高青區(qū)域）和筠溪小鎮(zhèn)（三林區(qū)域）5個(gè)潛力地區(qū)建設(shè)?！?/p>

　　對(duì)比上海歷史土地供應(yīng)量情況來(lái)看：2011年，上海土地成交面積為3226.36公頃，2013年2215.8公頃，2016年908.36公頃。上海整體的土地供應(yīng)是呈收縮狀態(tài)的，而且這一曲線往下走將是一個(gè)不可逆趨勢(shì)。但五大新城未來(lái)的土地供應(yīng)量，則在一定時(shí)期內(nèi)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。

　　2021年初，上海市住建委、上海市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，文件提到上海將完善土地市場(chǎng)管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。

　　文件還提到，要“結(jié)合人口增長(zhǎng)等情況，新增規(guī)劃和供應(yīng)居住用地”“加大中小套型住房供應(yīng)”“在軌道交通站點(diǎn)周邊優(yōu)先規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房”等。

　　更重要的是，《意見(jiàn)》提出要實(shí)行土地出讓收入專項(xiàng)支持政策，新城出讓土地取得的市本級(jí)土地出讓收入計(jì)提各項(xiàng)專項(xiàng)基金（資金）后，不少于30%返還新城，經(jīng)核定的新城功能聯(lián)動(dòng)區(qū)按照一定比例予以返還，統(tǒng)籌用于城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、鄉(xiāng)村振興中符合土地出讓金支持范圍的項(xiàng)目。

　　“在這樣的刺激下，土地供應(yīng)多了，五個(gè)新城的住房供求關(guān)系會(huì)相對(duì)比較均衡，房子的價(jià)值絕對(duì)是有，但不會(huì)大漲，否則就丟了建設(shè)新城的初心?！睂O金華分析。

　　“新城規(guī)劃中，產(chǎn)城融合是基本要求，職住平衡是重要考量。相對(duì)中心城區(qū)，五個(gè)新城需要更好的公共服務(wù)資源、營(yíng)商環(huán)境，以更好的幸福感體驗(yàn)來(lái)吸引人口?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)中國(guó)城市治理研究院教授陳杰分析，“這些前提是要讓新城有自我造血功能，需要更多給這五大新城賦權(quán)，包括獲得更多的城市規(guī)劃自主權(quán)、產(chǎn)業(yè)選擇權(quán)、公共服務(wù)配置權(quán)和土地用途變更審批權(quán)?！?/p>

　　“一旦五大新城能夠擁有差異化的購(gòu)房政策，包括落戶，購(gòu)房資格，土地供應(yīng)，那它們離獨(dú)立城市，其實(shí)已經(jīng)不遠(yuǎn)了。”孫金華說(shuō)。